近期中国股市风起云涌，其中有一个概念更是不时掀起了涨停潮——深圳概念股。
为什么资本市场上深圳概念股表现突出？
因为大家都在期待，今年8月26日特区成立40周年之际，深圳或将迎来“扩权”甚至“扩容”的重磅利好。而聪明的资金，一定是在利好落地前悄悄埋伏。
但股票的牛市可遇不可求，不会一直持续。在股市中搏杀、盈利后流出的钱，还是要找一个去向——房地产，房子基本上一直都是中国人最核心的资产。
楼市和股市一样，也是中国人抵御通胀的重要方式。同样的，我们也需要在楼市中把握住大政方针，顺城市发展的大势而为，在潜在的利好面前主动出击，最后才能够实现价值暴击。
那么，深圳将以怎样的姿态迎接不惑之年？深圳周边哪些片区最有可能纳入深圳的范围？对于深圳的置业者而言，哪些片区的房产才适合我们提前进驻？
01 扩容势在必行！哪里是“一线临深”？
今年4月初，国家发改委印发了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》其中有这么一段表述：“提升中心城市能级和核心竞争力……完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题。”
这代表着中国的城镇化发展迎来了新的思路，也宣告着中国城市扩容全面提速。
文件印发至今短短的几个月内，中国包括长春、成都、济南、烟台、邢台等多座城市在内，都成功实现了一轮轮“扩容”。
如果我们要找一个全国范围内最有“扩容”需求的城市，深圳可以说是当之无愧。
深圳土地面积不到2千平方公里。同为一线城市，上海、广州的土地面积达到了深圳的3倍多，北京更是8倍有余。
即使把深汕合作区也算上，深圳的土地面积也仅为2465平方公里。
早在2005年，深圳市官方就已意识到深圳发展存在着四个“难以为继”，其中的第一条便是“土地、空间难以为继”。
15年后的今天，深圳“无地可用”的问题正在成为现实。深圳的土地开发强度早在2013年就逼近了50%，远超国际警戒线。
深圳一边是连续几年人口增量领跑全国，人口密度在已是世界最高水平的基础上持续拉大；另一边是深圳的净地稀少，已经基本没有成片可供开发的土地。剩下的那点土地，还得兼顾产业、商务、公共配套和居住需求。
人地矛盾尖锐，将导致深圳的产业和人口被迫外迁，影响城市的竞争力和经济活力。作为土地资源与社会经济发展供需矛盾最突出的城市之一，深圳迫切需要以“扩容”形式来打破城市发展瓶颈。
那么我们环顾深圳四周，哪些地方能被纳入深圳的可能性最大？
深圳壹地产认为，答案是惠州的临深片区。
如果深圳能够实现“扩容”，那么相较于东莞，惠州“入深”的概率一定更大。
因为，行政区划的调整，有时候不是你情我愿的买卖，其中会涉及到财政、税收、不同地市中教育和医疗等社会资源的分配，这些都需要协调城市之间，乃至省和市的关系。
以穗莞深城际来举例。这条连接广州、东莞、深圳的城际铁路，早在2008年就开工建设，直至2019年底，主线部分才正式开通运营。
11年间，中国高铁从0修建至3.5万公里，而穗莞深城际主线只有76公里。久拖不成的原因之一，或许就在于不同地市间，还是没有打破行政藩篱。
而东莞作为经济基本面强势，自身土地开发强度也不低的城市，如果要将凤岗、长安、虎门等临深的镇区调整至深圳旗下，要牵扯的利益不小。
所以，单从阻力的角度上看，惠州一定比东莞更加容易纳入深圳。
我们再将目光聚焦在惠州，临深的两个片区中，又是哪里的机会比较大？
今年6月份，中央党校主办的《学习时报》在第八版整版刊发文章——《“三区”叠加 扩权赋能 探索建设大深圳统筹合作示范区》。
文章中提出了一个“扩权不扩容”的思路，其中惠州的惠阳，就与东莞、深汕合作区、深河合作区等地，共同纳入深圳“扩权”的范围内。
我们发现，惠州临深仅惠阳被点名，另一个临深片区大亚湾并不在列。这或许说明，在官方智囊、业界专家学者的视角里，惠阳和大亚湾的片区地位和价值还是有差别的。
回顾过去，其实深圳早在7年前，就已极大地拉近了和临深片区的距离。2013年厦深高铁通车，从惠州南站到深圳北站仅需26分钟。
此外，今年深圳推进了深汕高铁落地，预计今年内动工，线路同样经过惠州南站。铁路建成后，从惠州南站到深圳西丽，就只需要20分钟左右。
铁路这样大运力且快速的运输工具，极大地改变了深圳到临深边界之间的空间距离，紧密了两地的联系。
所以，从现实来看，深圳无论是“扩权”还是“扩容”，惠州南站以西，尤其是临深边界地区，都将是首选之地。
临深片区一旦成功纳入深圳，片区地位将获得大幅度提升。
我们以深汕合作区为例。
深汕合作区从2018年底开始，管治体制转变为由深圳全面主导。随后，深汕区内7万多常住人口全部转为深圳户口，车牌改为深圳的“粤B”，电话区号变为深圳的“0755”，区内公交可刷“深圳通”，连疫情期间深圳的摇号送口罩福利，也包含深汕合作区。
除了这些象征意义明显的福利外，一大波公共配套的基建也陆续在合作区内上马。
例如北大深圳医院深汕门诊部、南山外国语学校深汕校区（九年制）、深圳高中城等等。
（北大深圳医院深汕门诊部 图源：深汕视点）
基础设施建设跟上，叠加深圳市政府的较高的招商水平、打造营商环境的能力，未来深汕合作区的将陆续迎来产业、人才的导入，片区价值将会有巨大提升。
深汕合作区的今天，就是临深片区可想象的未来。同时，由于直接接壤深圳，临深边界还将比深汕合作区更有优势。
当然，即使深圳没能实现“扩权”乃至“扩容”，一线临深的片区，仍然具有极高的片区价值。
因为在中国，以北上广深四大一线为典型的中心城市，已经来到了城市化的新阶段——大都市圈时代。
以东京为例，在核心城市的承载力逐渐饱和之际，城市的资源、人口就会朝周边辐射，如今东京周边地区的人口已经不亚于核心市区，形成了一个庞大的都市圈。
韩国首尔也是类似的情况。中国的大城市是与日韩类似的“东亚城市”模式，发达国家的城市化之路，可以为我们提供良好的借鉴。
看回中国，我们能发现，近两年国家发改委印发了一系列规划文件，无论是《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，还是《长江三角洲城市群发展规划》，亦或是《粤港澳大湾区发展规划纲要》，也都是在透露着“大都市圈”的思维。
大都市圈的潮流将成大势，这是城市化的发展规律所决定的。
所以，无论深圳“扩权”或者扩容与否，深圳与周边城市的边界只会越来越模糊，联系只会越来越紧密，尤其是那些与深圳接壤的一线临深片区，将直接享受深圳辐射的红利。
总而言之，对于深圳的置业者而言，当前的临深边界，蕴藏着巨大的机会，值得提前入驻。
02 解码大深圳，抢占新风口！
在特区40年庆之际，在“深圳都市圈”扬帆起航之时，深圳人该如何把握置业机遇，迎接新的财富风口？惠州临深的片区，该如何找准自身的片区定位？枪口瞄准临深之后，置业者又该如何下手？
7月17日下午15:30—17:30，深广电壹深圳、深圳壹地产联合牧云溪谷，在玺悦酒店4楼举办“解码大深圳，抢占新风口——湾区大都市圈城市价值高峰论坛”。
活动论坛邀请复旦大学房地产经济博士、深职院房地产研究所所长邓志旺，著名城市人文学者王世泰，中国豪宅研究院华南院长、深圳概率CEO图腾镜，深圳壹地产总编辑、《文杰淘楼》创始人陶文杰等多位业内大咖，为置业者答疑解惑，传递价值资讯。届时，榕江集团运营副总经理郝媛媛女士也将登台致辞。
因应疫情，本次论坛将采取线上直播的方式进行。欢迎大家在7月17日下午15:30扫码观看活动精彩内容。
03 与深圳零距离！临深百万山水大盘
本次论坛活动为什么选择在牧云溪谷举办？壹地产团队探访发现，这正是一个适合深圳人抢先入驻的临深优质大盘。
壹地产团队从位于福田中心区的广电集团出发，走梅观路、水官高速、盐龙大道、龙岗大道，在道路基本顺畅的情况下，仅1个小时车程就到达了牧云溪谷项目。
牧云溪谷紧邻深圳龙岗的坪地片区，东侧就是龙岗大道、长深高速。项目内还设置了一个由深圳东部公交运营的公交总站。
从项目位置沿龙岗大道南行约1.5公里，就是正在修建中，一期工程预计今年年底通车的外环高速。
（修建中的外环高速）
牧云溪谷项目南侧约1公里，就是规划中的地铁3号线东延段，坪地六联站。该条地铁线路于今年4月份正式获批，目前正在建设当中。
项目方圆仅几百米范围内，还有望设置一个地铁21号线的站点——吉坑站。地铁21号线是与11号线类似的快线，将快速连接坪地片区与南山前海。线路属于深圳地铁5期工程，目前处于规划阶段。
沿着长山路进入项目，首先见到的是项目配套之一的玺悦酒店。
从酒店西北侧的门出来，是项目的景观湖。 
（玺悦酒店）
（项目湖景）
沿路前行，两侧是项目一、三期的别墅产品。穿行在小区道路中的车辆，很多都是挂着粤B牌照。
环抱低密度别墅群的，是项目的高层住宅。
（项目二期、四期的高层住宅产品）
目前项目正在推售的是六期的高层住宅产品。
（六期住宅产品效果图）
（项目六期产品景观效果图）
（六期大门景观图）
（建设当中的六期住宅实拍图）
牧云溪谷自身配备26万㎡体量的商业，集合了酒店、办公、商业街、购物中心、主题商城等多种业态的复合商业群。目前华润万家、7-11便利店、尊宝披萨等知名商家已经入驻开业。
（项目商业配套之一）
教育配套是该项目的一大亮点。牧云溪谷针对大规模社区的需求，打造了“5+2”全龄教育体系，即“5所国际幼儿园+2所九年一贯制公立名校”，解决家长后顾之忧。
其中包括已经落地的学校——华中师范大学附属惠阳学校。
华中师范大学是教育部直属的“211工程”大学。
而华中师范附属第一中学，则是华中地区重点学府，在全国“百强中学”排行榜当中，连续三年位列第一。该校在2019年高考中分别收获武汉市文理科状元，文理科600分以上高达719人（理科676人＋文科43人）。
华中师范大学附属惠阳学校已于2018年开学。该校是一所九年一贯制的公办学校，小学设置36班约1800个学位，初中18班约900个学位。
学校依托华中师大、华中师大第一附中的丰富办学经验，将使得惠州乃至深圳部分家庭，得以享受优质的名校教育资源。
（项目景观）
（牧云溪谷南端北望的视角）
整体来看，牧云溪谷是一个绿化率较高、项目有名校加持、占地百万平米的山水大盘。项目紧邻深圳龙岗坪地，位处交通要道一侧，往来龙岗，乃至深圳市区都比较方便。
相较于很多临深楼盘而言，牧云溪谷性价比更高。同时，未来深圳一旦“扩权”乃至“扩容”，像牧云溪谷这样仅离深圳一步之遥、更贴近中心的项目，将直接受益于政策的利好，届时优势更加明显，目前非常适合部分深圳的刚需家庭。
牧云溪谷六期住宅项目的样板间已经开放，感兴趣的朋友可以搜索项目公众号了解，或点击此处导航牧云溪谷，移步项目营销中心参观。
