首先恭喜惠州，加入中国楼市“限购俱乐部”！
大家不要误会、这绝对不是反话，要知道以往只有“北上广深”一线城市和杭州、厦门等部分“强二线”城市才有资格限购。
惠州房价只有一万多，年均涨幅不过在5%左右上下，惠州何德何能受到中央的“关注”？在重点片区实施限购、享受和一线城市同等“待遇”？
抛开情绪上的疑问之外，我们更应该透过现象看本质
01、
恒大首席经济学家、研究院院长、著名财经专家任泽平研究10年房地产，把房价总结为“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
判断一个地方未来房价是涨还是跌，首先要判断未来这个地方人口是流入、还是流出？人口流入的地方，房价长期来说肯定会涨。
来源：刘晓博说财经
此前第七次人口普查数据显示：惠州2020年人口规模达到了604.3万人，增长率为31.5%，在广东省21个城市排名第六，相较于十年前增加了144.6万人。
6月18日，《惠州市国土空间总体规划（2020-2035年）》指出，到2035年，惠州城市常住人口达850万人，实际服务人口达950万人，远景可承载千万级人口规模。
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由此可见，未来5-15年，惠州必然成为深圳人口外溢的主要承接地，随着两个城市轨道交通的互联，基础设施的完善，跨城生活将成为常态。
由于深圳房价高企的“挤出效应”，很多深圳人确实有着迫切在惠州购房的刚性需求，毕竟惠州的房价只有深圳的六分之一。
此外，惠州是“深莞惠都市圈”的核心城市，临深片区充分享受到深圳人口、产业、资金外溢的资源优势。
以“深莞惠都市圈”房价为例：刚需集中的片区如光明5万+/平米，坪山4万+/平米，东莞塘厦4万+/平米，而今年上半年惠阳均价仅需1.5万/平米，高性价比的“洼地效应”对于深圳的刚需客群有格外地吸引力！
此次“惠八条”调控升级，但是并不严厉，只是温柔一刀，没有涉及到外地人社保年限等等核心问题。
即便是“惠阳、大亚湾”限购一套，还是给深圳人留了一个口子，就是留给刚需上车的最后机会！
——您还能买一套临深的房子自住，但是不能多买用于炒房。
同时也传递出一个重要信号：国家已经“视惠州为深圳”，不忍心完全堵死，也为深圳的刚需置业群体指明了方向。
所以，对于新政之后的惠州，“楼市开讲”的建议是：投资客要悬崖立马，但无论是深圳、东莞还是惠州本地的刚需，在临深的惠阳和大亚湾仍可以买。
02、
有经济学家撰文认为：今后5到10年，中国经济增长最大的结构性潜能就是都市圈和城市群加快发展。
现阶段，随着“深惠同城”的进度加快，我们不能再以惠州的视角来看待惠州楼市，而是要以“深圳都市圈”的角度，重新审视惠州的价值和发展机遇。
如果您错过了上世纪90年代深圳南下淘金的“富一代”那一波行情。
就不要错过了“深圳都市圈”的这一波行情！
随着我国城市化进程悄然迈向都市圈时代，同城化浪潮奔涌。从中央到广东省，频频点名“惠州”。
壹、今年4月25日，广东正式公布《广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，其中强调：构建现代化都市圈体系，并明确“深圳都市圈”包括深圳、东莞、惠州全域和河源、汕尾等两市的都市区部分。
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有研究报告显示：“深莞惠都市圈”的发展潜力指数排名全国第三，仅次于上海都市圈、北京都市圈。
贰、深圳《“十四五”规划纲要》出台，提出要发展壮大城市群和都市圈，加强和惠州的合作，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。
叁、赣深、广汕高铁及深惠城际开通在即，招商引资“开门红”、一季度引进项目92宗，投资总额达1332亿元，深圳、惠州两座城市又频频发布规划，促进两城互通互联互融……
肆、惠州“十四五”规划的提出，官方不断定调深莞惠联动发展，作为处于“深圳都市圈”核心位置的惠州，尤其是临深区域的惠阳，价值更为突出。
此次“惠八条”出台，惠阳、大亚湾这两个片区被列为重点片区，率先纳入限购，也在变相告诉我们惠州最有价值的地方在哪里。
哪个区域被限购，往往说明了哪个区域的价值被看重。
来源：刘晓博说财经
根据“惠州中原研究中心”的数据显示：2021年上半年惠州各区县成交均价惠阳（15144元/平米）和大亚湾（16221元/平米）远超其他区县。
原因很简单：惠阳、大亚湾紧邻深圳的龙岗、坪山，也是最多深圳客购买的两大区域。
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源源不断的深圳客带来人口的增长，据惠州市七普数据显示：2010-2020年，惠阳区人口增量超38.7万人，是惠州过去十年人口增速最快的城区之一，仅次于大亚湾区。
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新圩、作为惠阳区最大的镇，从地图上来看，刚好位于深莞惠交汇形成的三角地带，地理位置极为优越！
它也是惠阳乃至惠州唯一一个同时与深圳、东莞接壤交界的城镇。
早在2011年深莞惠三市就已在龙岗坪地、惠阳新圩、东莞清溪三地交界处，成立了“坪新清”产业合作示范区。引进物联网业、新能源电动汽车、生物医药、电子信息等一批高科技企业，成为服务深莞惠、辐射粤东的珠三角经济合作示范区。
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在惠州市住建局网站发布的《惠州市惠阳区新圩镇南部新城控制性详细规划》中，将新圩镇南部也是其核心部位定位为“深惠门户、生态宜居新城”
而接壤于龙岗坪地的“牧云溪谷”便坐落于此。
03、
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8月17日夜间，南沙紧急发文：非广州户籍购房需要1年社保，不能补缴。
种种迹象表明：调控只会越来越严，“惠八条”出台之后，不排除未来调控政策再度升级，留给刚需上车时间不多了。
刚需上车如何选择？
“楼市开讲”认为：地段、区域规划、交通、配套、环境、教育、社区品质这些因素需要综合考虑，缺一不可。
牧云溪谷的位置非常独特，位于深圳国际低碳城一级辐射区，龙岗大道旁，“一半在深圳，一半在惠阳”，真正实现了以惠州的价格享受深圳的配套。
效果图
项目规划建面超400万㎡，是片区最大规模的超百万全栖综合大盘，承载着国际低碳城人才居住首选、和深圳刚需外溢的使命，并致力于打造“深圳都市圈”理想品质标杆大城！
项目实景图
得益于“深圳都市圈”的各项利好，百万大城牧云溪谷，匠筑集臻稀原生山湖林溪为一体的生态人居综合体，山湖别墅、高端住宅、星级酒店、mall级商业、私家会所、艺术运动公园、云美术馆、艺术家驻留基地以及公立名校等高端大城配置一应俱全，满足生活多元需求，礼献理想人居！
壹、【交通方面】
轨道交通：为了和“深圳都市圈”等铁路规划有效衔接，惠州提出要全面深度融入“轨道上的大湾区”轨道交通网。
以“1小时通勤圈”为基本单位，提升“深圳都市圈”内部的通勤效率，促进城际空间功能协同一体。
其中，处于深惠城市交通核心地带的牧云溪谷花园，直线距离地铁3号线延长线六联站（建设中）仅约1.5公里，同时紧邻地铁21号线吉坑站（规划中）以及深惠快轨新圩站（规划中）。
示意图
城市快速路网： 毗邻龙岗大道、盐龙大道、深圳外环高速等多条主干、高速道路，从项目出发约1.5公里即可上深圳外环高速——外环高速贯穿东西，是深圳最重要的横向干道，从牧云溪谷出发能方便迅捷到达龙岗、龙华、福田等各大中心。
贰、【配套方面】
项目依山而建，傍水而居，尽享纯氧全龄生态优质生活。约16000㎡风情纳湖、约18000㎡风车花谷、约18000㎡运动公园、牧云田园等，可闲庭散步，可浪漫骑行，步步皆闲情。
项目实景图
约26万㎡航母级商业配套，集办公、商业、购物、餐饮、休闲娱乐等多元业态于一体。
项目配套1.9万㎡丽呈朗樾花园酒店，涵盖棋牌室、美容spa、红酒雪茄馆、健身房等运动休闲设施。约7600㎡牧云会馆羽毛球馆、超大露天泳池已开放，已入驻系列教育培训工作室，健身房、瑜伽室正火热招租中，倾力打造的艺术配套——云美术馆也已正式开馆。
项目实景图
约5500㎡香缤谷水岸风情商业街有华润万家、南北药店、品牌家居等连锁商家入驻于此，一站式满足生活需求。
深圳人最关心子女的教育问题，针对大规模社区需求，为业主精心定制“5所双语幼儿园+2所九年一贯制公立名校”，打造全龄段国际教育链，为孩子成长保驾护航。
华中师范大学附属惠阳学校
其中投资两亿多元打造的九年一贯制公立名校“华中师范大学附属惠阳学校”，小学部、初中部于2018年秋正式开学，2021年唯一学区划分为牧云溪谷花园（具体学区划分以每年教育局发布的招生政策为准）。
历经七载时光淬炼，百万大城已然醇熟，一期•缇香郡与二期•云尚、三期•悦溪郡、四期•云峯、五期•云锦已全部入伙。
牧云溪谷六期•云禧效果图
目前，定位为百万大城现代时尚的高品质住宅区“牧云溪谷六期·云禧”在售中，建面约40万平精粹体，共1941套住宅、730套公寓产品，总停车位2650辆（地下室共三层）。
作为牧云溪谷全新迭代升级版六期•云禧占据项目核心位置，也是项目唯一拥有商业、酒店、公寓、住宅多重业态规划全新升级的繁华综合体，9栋建筑点式围合布局，整体现代简约风格，美观大气；外瞰别墅群落，内揽约4.2万平新中式园林，园区设计有四大景观主题和八重邻里意境空间，高层架空层在设计上覆盖全年龄段的休闲活动空间。
牧云溪谷六期•云禧样板房
建面约72-95㎡2-3房阳光轻奢小户型、满足首次置业的刚需客群，而建面约114-153㎡4-5房2厅2卫奢阔大户型，可以满足“三胎之家”的居住面积需求，总有一款适合您。
户型设计上：方正户型、通透明亮、双阳台设计、合理空间布局，是难得一遇的高性价产品，必定成为深圳人买得起的“好房子”和临深置业的首选！
牧云溪谷六期•云禧
户型赏析
结语：
“楼市开讲”提醒大家：
①“惠八条”出台之后，炒房客将会知难而退，打消去惠州买房的念头，但是以自住为主、深圳外溢的刚性需求，仍会去购买惠州的楼盘。
② 相信在惠州“重点片区”限购一套的政策之下，深圳人会更加积极，买房要趁早！
③ 8月17日南沙紧急出台外地人一年社保的限购政策，提醒大家万一将来政策升级，外地人也需要惠州社保，把深圳人购买力外溢的口子彻底堵上，在临深片区可就完全丧失了购房机会。
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