来源：央视新闻

这是房地产行业迎来的重大变革！

房地产税，在哪里试点，如何开征，对当地楼市又有哪些影响？成了网友最关心的话题。

作为中国先行先试的经济特区，深圳极有可能会被列入试点城市，如果率先在深圳开征房地产税，深圳周边的一些城市与深圳相比，就会在某种程度上形成一种时间差，从而也会影响人们的资产配置方向。

深圳开征房地产税，临深区域如何置业？深圳都市圈哪里还有机会？

2021年10月31日，由牧云溪谷、牧云左岸联合举办的《房地产税落地 大湾区楼市变局与机遇》讲座在牧云会馆圆满落幕，活动特别邀请了淘房志创始人、深圳著名实操专家顾洪波先生莅临现场，独家解密都市圈时代临深人居未来价值动向，与嘉宾们共同探讨房地产税落地背景下，大深圳楼市的变局与机遇，并通过官方直播间进行现场直播，与观众零距离互动交流，为关注房地产税政策的网友答疑解惑。讲座现场

讲座中，顾洪波先生以新时期新变化为切入点，围绕“大湾区”、“深圳都市圈”、“临深”、“房地产税”等关键词做主题分享，向现场嘉宾及广大网友阐述分享了以下观点：

No.1

2021年

惠州在深圳都市圈中的份量迅速上升

深圳都市圈这个概念在2014年的时候，广东省就已经提出了。当时深圳、东莞、惠州、河源、汕尾5个城市被列为大深圳都市圈。

今年4月，广东省的十四五规划里面对深圳都市圈做了一个很大的调整，把深圳都市圈的面积减少约55%，改成了深圳、东莞、惠州，加上河源、汕尾的都市区，从约3.6万平方公里缩减约1.6万平方公里，并把深圳都市圈的核心区包括了整个深圳、东莞和惠州。

图片来源：深圳梦公众号

新的深圳都市圈规划里面，惠州约占深圳都市圈总面积的70%。如果从面积上来看，深圳都市圈里面一大半就是惠州，所以，现在深圳都市圈从某种意义上来说可以叫做惠州都市圈。

还有一个值得关注的点，在广东省的十四五规划里面谈到深圳都市圈的时候明确提出，“要充分发挥深圳核心城市带动作用，进一步拓展深圳发展空间”。我们一直认为深圳会扩容，因为深圳的土地面积太少了，这也是惠州被纳入深圳都市圈核心区的原因，但至于什么时候扩容，现在还说不清楚。

No.2

离深圳越近，城市价值越大

2020年底，外环高速深圳段一期工程顺利通车，形成了惠州对接深圳市区的“1小时交通圈”。而今年年底，外环高速将全线通车，便捷的交通将会进一步拉近临深片区与深圳核心区域的联系，为临深片区带来巨大的发展潜力。

接下来深圳会出现一个非常重要的模式，叫做：深圳研发、惠州制造。现在在抢深圳制造基地的城市非常多，前几年抢得最好的就是东莞，把华为抢到了松山湖，华为的很多配套企业都往松山湖转移。

但是这几年松山湖的房价涨得太猛了，小一点的企业，根本没办法承担这样的人力成本。我们了解到，现在很多企业都开始主动把自己的生产基地往惠州转移，尤其是龙岗、平湖、坪山、龙华的企业，因为这些企业转到惠州之后，对它的供应链没有太大的影响，综合房价及交通等因素，这是现阶段最优的一个解决方案。

惠州在今年发生了两个重要的变化，第一个是惠州可以修建地铁了。地铁是对惠州房价制约的一个非常大的因素，这是这些年很多惠州的业主在纠结的事情，包括很多媒体也一直在呼吁的事情，但是都没办法。在中国，一个城市如果要修地铁需要具备三个条件，第一是公共预算收入约300亿元，第二是GDP要达到约3000亿以上，这两个条件惠州很早就达到了，但是还有一个条件，惠州以前是达不到的，就是城区人口要达到约300万人以上，以前这个数据是没有的。

修建地铁需要具备的三个条件

根据今年的第七次人口普查数据，我们可以看到惠州过去10年的人口增速非常快，虽然比不上深圳，但也是人口大量流入的城市。惠州的常住人口已经超过600万，惠州的城区人口，惠城区+惠阳+大亚湾+仲恺，这四个城区的常住人口加起来接近350万，所以惠州现在已经具备修建地铁的条件。

第二个重大变化是惠州主动融入深圳都市圈。4月份的时候，惠州出台了《惠州抢抓“双区”建设重大机遇，深度融入深圳都市圈的行动方案》，这是惠州第一次出台要主动融入深圳都市圈的方案。在方案里面也明确提出，支持深圳地铁延伸至临深片区。这里还有一个比较重要的远景规划，就是深圳地铁8、14、16、19、21号线延长线，都会与惠州实现对接。

说几个关于惠州楼市的核心观点，以前很多人认为惠州的二手房是卖不起价的，但是最近几年这个观念彻底改变了，一是东莞主动的产业对接，二是深圳的外溢，让人们对惠州的二手房价格有了新的思考。

房地产税明年开征之后，对深圳各种类型房子的影响，总的来说，肯定是利空，因为要多交税。在交税的过程中，很多人还是会有观望情绪。

但是长期来看，有几点较为明显的影响：

第一，越是市中心的豪宅反而是利好。如果深圳的细则是一套免征的话，有些特别有钱的人，就会把小房子卖了换成大房子。

第二，对刚需楼盘影响不是特别大。买得起深圳刚需房子的人，这种该买还是得买。

第三，对小户型也是偏利空的。深圳很多三四十平米的小户型，原来也是手里有些闲钱的人买来投资的，这样的人也比较多，接下来如果有房地产税的话，持有这种小户型是不划算的。

第四，对改善型也是偏利空的。对于不满现有居住环境，想换房子的人，这种类型的也是偏利空的，因为买了之后，将来也会存在要交税的问题。

第五，如果明年深圳开始征房地产税，对深圳周边的一些不错的地方反而可能是利好。因为政策之间存在着时间差，如果深圳明年开征房地产税，惠州也要8-10年后才会开始征房地产税。所以这里就有一个很大的影响，以前买惠州的绝大部分是刚需，今后，为了避税，一部分改善型的需求也可能会往惠州这些临深的城市转移。

在价值爆发前夕，抢占临深惠阳新圩片区，要怎么买？

在临深片区超级大盘中，牧云溪谷就是一个非常不错的项目，紧邻深圳龙岗坪地片区，交通便捷、配套齐全，不仅便于出行，也易于步行休闲和购物，还能享受到湖山大盘的优越环境。

居百万山湖大城  享37°美好生活

牧云溪谷由深圳市榕江集团开发，27载实力铸城，匠造“37°美好生活住区”。项目地处龙岗大道旁，位于深圳国际低碳城一级辐射区，周边自然生态资源丰富，依山而建，傍水而居，规划山湖别墅、高端住宅、星级精品酒店、私家会所、航母级商业等，致力打造“37°美好生活住区”的山湖人居大城。

牧云溪谷鸟瞰图

项目交通便捷，规划有三轨三线立体交通，距离深圳地铁3号线延长线约2公里，还规划了21号线、深惠城际轨道，可快速通达深圳各大区域，同时享受两个城市的配套及规划利好。

项目交通规划图

商业配套上，拥有约26万㎡航母级商业，体量超越福田Cocopark。约5500㎡香缤谷水岸风情商业街及各期底层商业招商进驻率达70%，华润万家、南北药店、全国知名连锁便利店7-11等品牌商家都已进驻营业，一站式满足生活需求。

香缤谷商业街实景图

教育配套上，针对大规模社区需求，全力打造“5+2”全龄教育体系，即“5所国际幼儿园+2所九年一贯制公立名校”，其中包括九年一贯制公立名校华中师范大学附属惠阳学校（2018年已开学）、国际双语幼儿园爱馨云峯幼儿园（2019年9月已开学）等，为孩子成长保驾护航。

华中师范大学附属惠阳学校实拍图

八载淬炼 牧云溪谷·和悦府瞩目而来

和悦府是百万大城全面升级的全新作品，位于牧云溪谷的几何中心，是南北两区的核心中轴，享受最好的地理位置和最优质齐全的丰富配套，并以生活美学的概念定调，精心打造了约4万㎡五感花园，包括园艺疗愈园、康养健身花园等组团园景，迈步其中，仿佛置身于莫奈描绘的油画花园里，让人流连忘返。同时精心布局涵盖泳池、康体空间、童趣空间等六大功能活动空间，以1+N模式的共融社区，打破了常规的活动边界限制，营造全龄和谐互动、健康休闲的生活。

样板房实景图

作为百万大城的首部精装臻作，牧云溪谷·和悦府基于榕江27载对于当代精优生活的深刻理解，对标高品质美宅标准，融合37°5A德系精装标准，匠心打造三重收纳、智慧家装、品牌严选、人性舒居、科学分区五大系统，并精心研磨37项人性化细节，以建面约77-134㎡的精装臻品，为湾区美好生活持续赋能。