最近一段时间，深圳楼市发生了3件大事，背后都透露了一个趋势：房子投资属性减弱，正回归居住属性。

1：深圳多个新盘诚意登记客户未超过3倍，连“日光盘”也有弃选的。这意味着现在置业者们的心态已经发生了变化，越来越理性了。

2：深圳22宗宅地重新挂牌出让，拿地规则再次升级，将采取“三限双竞+摇号”的办法挂牌出让，新房限价下调。

3：深圳拟推行大学区招生，打击学区房炒作，之前因为名校优势而被爆炒的住宅价值被弱化。

在壹地产看来，楼市调整周期的背景下，买房尽量一步到位，实现房票价值的更大化！接下来有两个方向，值得置业者重点关注。

一个是深圳都市圈时代到来，“同城化”程度越来越深，临深新盘的价值在提升，而且对深圳刚需非常友好。

另一个就是体量巨大的超级大盘，居住价值越来越高，抗风险能力强。

01.深圳发展2.0阶段来了下一个40年，要看都市圈

1980年8月26日，深圳经济特区正式诞生。

经过短短41年的发展，如今的深圳已成为了国际一线城市、创新之城、创业之都、全球最佳城市、中国硅谷......中国城市发展潜力排名第一！

虽然成就不凡，但前41年，其实深圳只是在发展自己的地方，是在1997平方公里的这个土地上发展的一个过程，是一个小深圳。

这个是深圳发展的1.0阶段。

那么，接下来40年，深圳要怎么发展？答案是辐射周边城市，带动周边城市发展，建设都市圈！
这个是深圳发展的2.0阶段。
新时代之下，深圳要承担更重要的责任，要承担粤港大湾区的核心引擎，要承担先行示范区的这个责任。
深圳十四五中明确提到：以深莞惠大都市区为主中心，以深汕特别合作区、河源都市区、汕尾都市区为副中心，形成中心引领、轴带支撑、圈层联动的发展格局。

▲图源：刘晓博说财经

东莞、惠州地位全面提升，跟深圳一同构成都市圈主中心！在这样一个大的格局下，最近深圳、广东乃至国家公布的一些重大规划就能理解了。

8月，穗莞深城际机前段“深湾二号”盾构机顺利通过二次始发验收，至此，国内最长城际铁路海底盾构隧道进入盾构双线掘进新阶段，计划2024年通车。

6月，深圳都市圈2035规划“三路四铁”，将与虎门大桥、南沙大桥、港珠澳大桥等通道，共同构成互联互通的大湾区交通网络，促进珠江口两岸城市一体化发展。（注：“三路”指外环高速公路西延跨江通道、深中通道和深珠高速公路通道；“四铁”指深茂高铁、深南（深圳—南宁）高铁、中深惠城际和深珠城际的跨珠江铁路通道。）

▲“深圳都市圈”2035协同发展示意图

事实上，深圳都市圈从2020年开始就频频被提及了。

❐ 2020年9月2日，交通运输部公布的《关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》，6次提到都市圈。

❐ 2020年8月28日，深圳市委常委会会议提出，要强化协同发展，高标准编制深圳现代化都市圈发展规划。

❐ 2020年8月25日，中共广东省委十二届十次全会提出，形成以珠三角城市群为引领、城市群和都市圈融合发展的城市格局，带动全省形成城乡互补、深度融合的空间格局。

......

壹地产提醒大家，以上种种都透露了一个重要信号：深圳轨道交通建设速度在加快，这将加强深圳和东莞，惠州这些城市的连接。

未来40年，深圳是在整个粤港澳大湾区的背景下发展的，深圳都市圈时代即将来临。想买房的朋友，目光不用只盯着深圳，临深的区域也可以多多关注。

而且，相比深圳，惠州的房价也更亲民。

02.买房，以史为鉴超级大盘增值效应明显

城市发展趋势了解完后，哪些房子更值得关注？特别是现在，房子回归居住属性的时候。

在各类房产项目中，壹地产发现了一个特点：楼盘开发的期数越多，房价会一期接一期的上涨，开发周期越长，价格涨得也越多。这就是大盘效应。

同时，体量庞大、多期开发的百万平方米超级大盘，还能极好地抵御市场的短期波动，呈现出独特的“超级大盘增值效应”。

例如深圳的典型大盘：总建面约280万㎡的华润城。

2014年，华润城一期以46487元/㎡的均价“出道”，2018年，华润城三期开盘，均价约8.55万元/㎡。

截至今年5月，华润城三期一套建面约190㎡的户型，二手房价格在4000-4500万之间，单价区间在21-23万/㎡。

▲华润城改造后全景图（图源：华润官微）

又例如总建面约91万㎡的半岛城邦，虽然体量上不比华润城，但开发周期已超过10年。2006年，项目一期开盘，主力户型价格在7000-11000元/㎡。

2009年二期开盘时，价格涨至19900元/㎡。到2016年三期入市，价格已经攀升至10.5万/㎡，物业增值力度惊人。

根据公众号“深圳湾豪宅”统计的成交记录显示，截至今年1月，一期成交单价达到了17.6万/㎡。

所以，市场对于大盘的认可，很大程度缘自其本身的独特优势——规模越大，集群效应越大；开发时间越长，配套越成熟，物业增值越稳定持久。

越早购入这种百万平大盘项目的投资购房者，有望在未来数年间享受到可观的财富增值效应。只要你掌握背后的规律，你很可能发掘出下一个机会。

但深圳“百万级的超级大盘”不多，而且门槛也比较高了。这个时候，大家目光可以看向临深的惠州。

虽然“惠8条”出台了，但惠州并没有不让深圳人买房，只是限制了购买数量，防止炒房。而且也不影响以后转手房子。另外，限购恰恰是对区域价值和前景的认可。

日前，与深圳一路之隔的超级大盘——牧云溪谷上新了。这个体量超400万㎡的大城，已经不是一个房地产项目那么简单。

它包括了华中师范大学附属惠阳学校在内的“5+2”全龄教育体系、体量达26万㎡的复合商业群、云艺术馆、牧云会馆等综合业态，是一个自成引擎的CBD。

这种临深的超级大盘，值得重点关注。

03.“零”深原始股！5+2全龄教育+双地铁环绕……
牧云溪谷位于惠阳区新圩镇，龙岗大道旁，地处深莞惠（坪地、清溪、新圩）三地交汇处，位置十分优越，可谓“零”深原始股！

▲惠阳深圳交界“金三角”（来源：乐有家）

“零”深，顾名思义，就是地理位置上与深圳零距离，可以享受深圳的一切配套。例如：项目南面的龙岗高中园及深圳国际低碳城(规划投入5000亿)等等。

事实上，通过百度地图查询可以看到，牧云溪谷纳湖的标注提示为：深圳市龙岗区，也就是说纳湖实际上是在龙岗境内的。

而且，进入牧云溪谷的小区主干道为：深圳市龙岗区长山路，这意味从福田等市中心到项目都不需要通过惠州边界。

▲牧云溪谷纳湖及主入口地理位置（来源：百度地图）

项目自身体量超400万㎡，依山傍水，是集山湖别墅、高端住宅、星级酒店、私家会所、公立学校、商业MALL、运动公园等多元业态于一体的国际智慧文艺大城。

这个项目值得看好的理由其实有很多，具体讲下几点。

▲牧云溪谷整体效果图，仅供参考

双地铁1城际环绕，出行便利

交通上，由于与深圳接壤的先天优势，项目可以享受深圳的交通路网，拥有“2地铁+1城际+2高速+1大道”的交通出行体系。

轨道方面，项目南侧约2公里，就是在建的深铁3号线东延段，坪地六联站。（预计2025年建成通车）

且深惠城际（前海至坪地段，力争2021年动工）也将在紧邻项目的坪地片区设站。另外，项目几百米范围内，还规划有深铁21号线，设置站点吉坑站。

值得一提的是：深圳地铁21号线也称前龙快线，是媲美地铁11号线的快线，将快速连接坪地片区与南山前海，全线运行时间预计约40分钟。

▲深铁21号线线路示意图，仅供参考，图源：坪地在线

自驾出行，可以通过项目东侧的龙岗大道、长深高速以及南侧的深圳外环高速（一期已通车，二期预计2022年通车）快速通往全城。

其中，深圳外环高速是贯穿深圳东、西部的重要的横向干道。

从本项目自驾出发，上深圳外环高速坪地收费站，约1小时可到达宝安、南山、前海等各大中心，全程无红绿灯。

未来，随着片区交通的不断完善，片区将迎来爆发式发展，项目的价值也将水涨船高。

▲牧云溪谷整体区位示意图，仅供参考 

优质学府加持，孩子成长无忧

牧云溪谷南面就是深圳规划建设的4座“高中园”之一——龙岗坪地高中园。
另外，项目针对大规模社区的需求，全力引进了全国性名校，打造了“5+2”全龄教育体系，即“5所国际幼儿园+2所九年一贯制公立名校”，让孩子教育无忧。
包括已经落地的名校——华中师范大学附属惠阳学校。据悉，该学校仅针对牧云溪谷小区招生。

▲华中师范大学附属惠阳学校实景图

华中师范大学附属学校有多牛？看完下面的这些数据，或许心里就有数了。

1、华中师大——中国教育部直属重点综合性师范大学、国家“211工程”重点建设大学、国家教师教育“985”优势学科创新平台建设高校、国家培养中、高等学校师资和其他高级专门人才的重要基地。

2、华中师大第一附属中学——常年位居中国百强高中排行榜前三，领先深圳所有中学！2020年文科、理科一本率均位居全省第一，平均每100名学生中就有98名考上一本！

3、全国知名的新媒体平台学科竞赛网根据官方数据统计发官方数据统计发布的《2020年中国五大学科奥赛高中金牌排行榜》显示，在金牌高中排行中第一名的是华中师大第一附属中学。

还有在建中的九年一贯制54班公立学校——新圩第二中学及附属小学，规划总建面约60600㎡，总投资约30300万。

丰富的“5+2”全龄教育体系，相信可以能够培养出一大批高素质、能力强的学子。

坐拥26万㎡复合商业群，畅享繁华

项目配备了体量约26万㎡的复合商业群，是集合了酒店、办公、商业街、购物中心、主题商城等多种业态的全天候商业中心。

其中，约5500㎡香缤谷水岸风情商业街招商率近90%，主要为福安客家菜、潮汕家乡菜、京味府、胡胖子等美食街区。

▲牧云溪谷·香缤谷实景图

牧云溪谷南北主干道“牧云大道”两侧，分布约6万㎡的街铺及综合商业MALL，华润万家、7-eleven、南北药店、品牌家居等连锁商家入驻于此，一站式满足生活需求。

另外，未来项目的西北和东北地块，也分别规划有集中式商业。牧云天地北区商业MALL目前已启动招商，肯德基等知名品牌已签约，计划2022年开业。

▲牧云天地商业效果图，仅供参考

除了上述的交通、教育和商业资源，项目拥有的医疗、文体、生态等生活配套也十分丰富。

例如：建面约6200㎡的健康颐养中心、建面约7600㎡的牧云会馆、云美术馆、建面约18000㎡的艺术运动公园、环湖自行车道、牧云田园等等。

▲纳湖实景图

▲云美术馆实景图

▲儿童乐园实景图

▲艺术运动公园实景图

▲风车花谷实景图

▲全景鸟瞰实景图

▲牧云溪谷项目配套实景图

这座体量超400万㎡的大城，关注了居民的健身、活动、休闲、文艺等一切的需求，充满了各种趣味、文艺的配套设施。并由此演绎出37°美好生活住区！

或许，这才是生活最理想的状态。

04.全新升级，大城佳作

建面约77-134㎡府系精装臻品

历经八载时光淬炼，牧云溪谷百万大城已然醇熟，一期·缇香郡与二期·云尚、三期·悦溪郡、四期·云峯、五期·云锦已全部入伙。

据悉，目前牧云溪谷北区的启幕之作——和悦府即将入市。其是牧云溪谷全新府系精装臻品，占据了整个项目的核心位置，围合式布局，自带一所幼儿园。

▲牧云溪谷·和悦府效果图，仅供参考

具体到产品打造上，和悦府更是不留余力。

和悦府将推建面约77-134㎡的品质住宅，精装交付，产品多元。其中，3房户型符合市场上三代同堂的主流需求，4房户型适合想要2胎或3胎的家庭。

这个项目很重视产品的设计，在品质方面下足了功夫，从人性化出发，从生活化出发，做了详实的研究，呈现出完美的效果。

▲牧云溪谷·和悦府外立面效果图，仅供参考 

以建面约77㎡的户型为例，做到了3房2厅1卫，使用率非常高。要知道，一般市场上同面积的产品一般都是2房。

也就是说，同样大小的户型，项目比市面上的产品相当于多了1个房间，而且3房的布局也可以满足三代同堂的需求，对于资金紧张的刚需来说，无疑是一个福音。

▲牧云溪谷·和悦府部分户型图

而且，项目是精装交付，标准很高，材料均精选自汉斯格雅、科勒、西门子、欧普照明、欧派等国际一线品牌。

其秉承了榕江27载的成功经验，通过对当代精优生活的深刻理解，淬炼一套科学完善的精装标准。

通过33项人性化精装细节，三重收纳、智慧家装、品牌严选、人性舒居、科学分区5大精装系统，为湾区美好生活持续赋能。

例如仅收纳方面，项目就精心打造了三重收纳系统，于玄关、厨房、浴室打造多重收纳空间，方寸间从容有序。

其中，玄关收纳打造了8个功能：鞋盒收纳、普通鞋收纳、置物台面、长鞋收纳、柜底预留空间、活动层板、柜门带缓冲、暗拉手。

厨房收纳打造了10大功能：锅类收纳、米箱、小家电收纳、瓶罐类收纳、不常用物品收纳、大功率油烟机、燃气灶、隐形拉手设计、台下盆设计、消毒柜。

连卫生间也打造了3收纳功能：不常用收纳、小件收纳、置物收纳。

▲卫生间收纳示意图，仅供参考 

项目的细节之美还有很多，这里就不再赘述了，有兴趣的朋友可以亲自到现场体验一番。

另外，和悦府打造了丰富、全龄及成长型的园区配套，将以全新的全天候生态理想人居为打造目标，给业主提供更丰富、惬意的生活。

其中，约40000㎡的莫奈的花园，以法国画家莫奈的花园为灵感，营造园艺疗愈园、五行药理花园、康养健身花园、康复花园等五感花园组团。

还有约600㎡无边际泳池；约2700㎡下沉式社交空间；康体空间、四点半学堂等六大活动空间，打造1+N模式的共融社区。

▲牧云溪谷·和悦府园林效果图，仅供参考

现在买房，不仅仅只是一次资产配置的优化，更是一种生活方式的选择。

综合来看，牧云溪谷·和悦府无论是区域前景、交通、商业等生活配套，还是生态环境、品牌实力和服务都是标杆级的，值得重点关注，不要错过了！