近期，楼市出现了回暖的积极信号。

9月27日央行提出“两个维护”，10月21日银监会表态“贷款首付比例和利率支持首套房购房者”，前后不到一个月。

楼市风向由紧到松，10月份，全国多个城市相继下调房贷利率，额度和放款速度比以往宽松。

还有一个利好消息，11月1日起， 惠州率先降低二手房交易个税，减半至1%。

惠州作为大湾区首批松绑城市，降税减少购房成本，促进二手房流通，进而带动新房市场，稳定了楼市“预期”。

黎明已现，大湾区多个城市楼市探底，需要松绑政策来提振信心。

这意味着楼市风向转变不远了，要抄底的得抓紧机会。

1、

客观看待调控

下行期是最好的机会

这大半年随着调控不断深入和发酵，给我最大的感受是：

大湾区不缺购买力，但是大家不敢买房了，怕高位站岗。

之所以说实际需求依旧强劲，有数据可以佐证；

比如深圳，９月22个新盘入市，８个开盘日光，10月初海岸城超千套房源４小时售罄；

惠州“金九”热度回升，单周（9.6-9.12）全市新房实现网签1352套，环比上涨9.6%。

买涨不买跌的心态，导致很多朋友看了大半年的房子，迟迟不下手。

然而，他们却又常常担心自己错过好房子，焦虑不已。

殊不知，楼市下行期恰恰是买房的最好机会，可以薅到开发商的羊毛，也没那么多人跟你抢房子，往往能挖掘到地段、配套、品质等质素上佳的房子。

只要城市基本面足够硬核，比如有经济、人口、产业、交通等优势，就能跑赢通胀，穿越牛熊周期。

人口迅猛流入，是大湾区最大的底气。

第七次人口普查数据显示，深圳常住人口约1756万，十年间增加了714万，增量达全国第一。

广州、佛山、东莞和惠州人口数据表现也很亮眼，人口增速快、老龄化低、青年占比高，城市经济活力十足。

押注大湾区，就是搭上中国城市群发展的快速列车。

其中，深圳都市圈不容忽视，尤其是临深片区，值得特别关注。

一个，深圳土地面积小，要发展就要向外拓展空间；

另一个，深圳无法控制人口增速，向外溢出无法避免。

这时候，临深片区受深圳外溢效应会更直接，高强度和高频率的资源辐射，不仅会带来整体环境的跃迁，而且会激发区域经济活力。

目前真正的临深只有两个，一个是临深东莞，另一个是临深惠州。

从买进的角度，临深东莞目前已在高位，新房普遍在3w/㎡，高的甚至刺破4w+/㎡。

再加上今年各种买房政策限制，入手门槛并不低。

相比之下临深惠州，单价不足2万/㎡，比起接壤的龙岗、坪山4字头，价差有2万/㎡。

由于上半年热度过高，外地客限购一套，可谓是低门槛买入高价值区域的好时机。

2、

惠州临深片区=先天位置优势+后天产业努力

惠州临深片区具有先天的位置优势，在深惠深度融合进程中，引进深圳高新产业也很给力。一支超级潜力股正积蓄能量，等待时机爆发。

首先，交通是深惠融合的先决条件。

正如亚当·斯密在《国富论》中说：“一切改良，以交通改良最有效”。

深惠轨道的互通互联也进入新阶段，部分轨道交通传来新动态。

深汕高铁今年年初已经开工，预计于2025年建成；

深惠城际、深大城际和穗莞深城际9月9日启动招标，即将进入建设阶段；

深圳14号线东延至惠州惠阳的跨市城轨项目，已列入深圳5期研究范围。

深汕高铁线路图

多项交通规划，不少直指惠州临深。

最值得关注、无需等待太久的区域，是深圳3号线东延支线六联站（在建）附近的惠阳新圩，仅2公里。

未来，还有深圳21号地铁快线规划站点在深圳坪地和惠阳新圩的交界处，使得两城距离更近。

所以，一步之遥的惠阳新圩，将成为深圳人口外溢的首批站点，吸引大量的人力物力财力等资源。

其次，直接承接深圳的产业外溢。

对于深圳产业而言，会优先选择更节约成本、交通更便捷、距离更近的临深片区外溢。

在龙岗、坪山的辐射下，惠阳也很争气，积极承接和引进深圳的高新产业，提出到2025年，惠阳地区生产总值力争突破1000亿元。

目前，正在野心勃勃构建“产业发展平台”的蓝图：

重点谋划推进惠阳（象岭）智慧科技产业园、惠阳（新圩）智能制造产业园、中韩（惠州）产业园惠阳空港片区、惠阳（镇隆）人工智能产业园、惠阳（良井）智慧互联科技园、惠阳（洋纳）信息科技产业园等六大产业平台。

新圩智能制造产业园，未来五年，将全面融入深圳都市圈建设，打造惠阳城市副中心、建设更具实力现代化产业新城。

资本及产业的快速流入、轨道交通及配套补齐、地理位置上更有优势的临深片区新圩，将随着深圳都市圈深度融合，价值会得到飞跃提升。

某种意义上，楼市调控对城市发展是件好事，赶走了炒房客，抑制了房价，保护了真刚需，而惠州也能专心做实业谋发展，在人口、产业、经济、交通实现快速发展。

3、

牧云溪谷

“真0深”的百万级大城

在价值爆发前夕，抢占临深惠阳新圩片区，要怎么买？

买临深一个大原则：离深圳、离城轨和地铁越近越好，配套和生活设施越齐全越好。

原因很简单，临深的房子，承接着深圳人口外溢利好，主要面对深圳刚需，这部分人在乎交通方便和居住舒服。

37°美好生活住区——牧云溪谷，位于惠阳区新圩镇，龙岗大道旁，一个“真0深”的百万级大社区。

近期推出北区升级之作-和悦府，值得大家重点关注。

与深圳的距离，称之为“一步深圳”都不为过。

1、实打实“0深”项目，直享地铁利好。

牧云溪谷是真真正正的“0深”项目，紧邻深圳龙岗坪地片区，东侧就是龙岗大道和长深高速。

更具体点说，家门口还规划了深圳地铁21号线快线吉坑站，全线运行时间仅40分钟，将快速连接坪地片区与南山前海。线路属于5期工程，目前处于规划阶段。

深铁21号线线路示意图

不仅如此，项目距离在建3号线东延线坪地六联站仅2公里。

通过乘坐这条地铁线或中途换乘到14/16号线，能快速抵达龙岗、罗湖和福田中心区，预计2025年建成通车。

还有深惠城际也将在项目附近的坪地片区设站，预计2024年建成，大幅缩短了两城的通勤距离。

除了轨道交通，周边还有4大主干道：深圳外环高速、龙岗大道、盐龙大道和长深高速，与深圳的连接非常高效。项目内还设置了一个由深圳东部公交运营的公交总站连接双龙地铁站。

2、配套成熟，畅享双城繁华生活圈。

牧云溪谷，充分利用区位优势，从深圳刚需客角度，精心打造了400万平的37°美好生活住区。

高端商业、国际学校、休闲艺术等配套丰富多元，一应俱全。

商业配套上，项目自带26万㎡航母级商业配套，休闲娱乐，购物餐饮一网打尽。

约5500㎡水岸风情商业街和近6万㎡的牧云天地，华润万家等多个连锁品牌已入驻，肯德基已签约，满足基本生活需求。或到坪地宜城购物广场（含沃尔码超市），驱车只要20分钟。

项目商业配套之一

教育配套上，针对大社区的教育需求，很贴心规划了5所国际幼儿园和2所九年一贯制学校，让孩子在家门口上好学校。

其中，公立名校华中师范大学附属惠阳学校、爱馨云峯幼儿园已开学，未来还有多个学校环绕，人文教育氛围浓郁。

华中师范大学附属惠阳学校宣传图

文娱配套上，项目配套约1.9万㎡丽呈朗樾花园酒店、牧云会馆，像教育培训、云美术馆、羽毛球馆、超大露天泳池等已开业，更丰富的娱乐场馆还在积极招租中。

艺术气息与山湖生活相得益彰，在山谷中打造百万级大城，加以风情纳湖、风车花谷、牧云田园等点缀，可闲庭散步，可浪漫骑行，步步皆闲情。

总之，住在牧云溪谷，可以畅享便捷和成熟的双城生活。

3、山湖品质人居，精心打造五感花园。

牧云溪谷的锻造者——榕江集团，深耕深惠区域27载，一直坚持打造高品质社区。

不仅注重材料严选与智慧、科技，更注重人文艺术氛围的营造。

牧云溪谷和悦府，依山而建，傍水而居，打造出最舒适的体感温度和富氧生态环境，不断探索最理想的人居生活。

为了使生活更诗意多彩，精心打造了约4万㎡五感花园，包括园艺疗愈园、康养健身花园等五大花园，漫步其中，仿佛人在画中走。

目前正在搭建智慧社区，智能停车系统，扫码就能回家；视频安防监控系统和实时巡更管理系统，确保住户的隐私和安全，智能应用深入生活每处细节，营造智慧人文居住氛围。

项目调性主打高端社区，选材用料考究用心，对标高品质的豪宅标准，37项精装细节研磨，匠造区域人居标杆。

当人文、艺术和智慧相互碰撞，迸发出了一种积极向上的生活方式，及另一种从容淡定的生活态度。

牧云溪谷和悦府本次推出建面约77-134平3-4房住宅，高实用设计+精装交付，产品打造可圈可点。

上下滑动查看户型图：

综合临深区位优势、交通和配套成熟便捷，以及产业爆发潜力来看，牧云溪谷“真0深”大盘+本期和悦府推售的首批精奢产品，自住和投资都是很不错的选择。